Публікації в ЗМІ

{/to_list}

Зміни в податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, коментар Наталії Салової, журнал Податкова Правда

22 серпня 2013 р.

Зміни в податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, коментар Наталії Салової, журнал Податкова Правда Стаття 265 Податкового кодексу України, якою регулюється порядок визначення та сплати податку на нерухомість вступила в дію 1 січня 2013 року. Відразу ж після цього виникло багато питань, оскільки, оподаткуванню підлягали об'єкти житлової нерухомості, а ставки податку були визначені лише для квартир і житлових будинків. Щоб зрозуміти різницю, звернемося до визначення поняття "об’єкти житлової нерухомості" наведеному в пп. 14.1.129 Податкового кодексу:

«Об'єкти житлової нерухомості - будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:

а) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;

б) житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;

в) прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

г) квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

ґ) котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

д) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;

е) садовий будинок - будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;

є) дачний будинок - житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.»

Зміни в податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, коментар Наталії Салової, журнал Податкова Правда Тобто, якщо у Вас є у власності, наприклад, котедж - визначити податок на нерухомість не було можливості, тому що ставки податку існували лише для квартир та житлових будинків!

Вказана несправедливість усунена в новій редакції Податкового кодексу: всі об'єкти, що не підпадають під визначення "квартира" або "житловий будинок" зібрані в поняття "різні види об’єктів житлової нерухомості" і для них окремо визначена ставка податку. Однак, стосується це лише фізичних осіб.

Якщо той же котедж належить юридичній особі - ставка податку для нього чинною редакцією Податкового кодексу не визначена.

Хто ж буде платити податок? Всі власники житлової нерухомості в Україні: як резиденти, так і нерезиденти, як фізичні, так і юридичні особи.

Наступне важливе питання: «За яку кількість квадратних метрів необхідно буде сплатити та яким чином її визначити?»

Слід зазначити, що в даному випадку, на мій погляд, норми Податкового кодексу, справедливі по відношенню до більшості населення нашої країни. Це означає, що власники квартир площею до 120 кв. метрів, житлових будинків - до 250 кв. метрів, і різних видів об'єктів житлової нерухомості - до 370 кв. метрів мають право на використання пільги і платити податок не будуть! Виключення становлять об’єкти житлової нерухомості, що використовуються з метою отримання доходу - здавання в оренду, лізинг, в підприємницькій діяльності. На такі приміщення пільги не надаються.

Крім того, в попередній редакції пільга надавалась лише на одну квартиру чи житловий будинок, а в новій - на сумарну кількість квадратних метрів незалежно від кількості квартир чи житлових будинків.

Важче буде тим, хто володіє більшою кількістю квадратних метрів. Наприклад, якщо у Вас є квартира площею 300 кв. метрів, тоді Вам доведеться платити податок на "додаткові" 180 кв. метрів. Розрахунок: 300 кв. метрів -120 кв. метрів (пільгові).

Аналогічний розрахунок слід використовувати для визначення бази оподаткування при наявності у власності житлового будинку і різних видів об’єктів житлової нерухомості. Тільки в таких випадках необхідно враховувати пільгу 250 кв. метрів і 370 кв. метрів відповідно.

Є три особливості, які слід обов’язково мати на увазі:

1. Якщо у Вашій власності є об'єкт житлової нерухомості, що перебуває у спільній частковій власності ще кількох осіб. В такому випадку кожен власник платить податок на свою частку окремо.

Наприклад: квартира площею 300 кв. метрів має трьох власників. Перший володіє 20% квартири, інший -50% і Ви - 30%. Крім того, у Вас є окрема квартира площею 50 кв. метрів. Розрахунок «оподатковуваних» метрів буде виглядати наступним чином:

Для першого власника: 300 кв. метрів * 20% - 120 кв. метрів = 0 кв. метрів.

Для другого власника: 300 кв. метрів * 50% - 120 кв. метрів = 30 кв. метрів.

Для Вас: 300 кв. метрів * 30% - 120 кв. метрів = 0 кв. метрів.

2. Якщо Вам належить об'єкт житлової нерухомості, який перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі. В такому випадку, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом.

Наприклад: У житлового будинку площею 300 кв. метрів є 2 власники: чоловік і дружина. Хто з них чим конкретно володіє в натурі не виділено. У цьому випадку, один з них повинен заплатити податок на нерухомість з 50 кв. метрів. Розрахунок: 300 кв. метрів - 250 кв. метрів. (пільгові)

3. Якщо Вам належить об'єкт житлової нерухомості, що перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, платником податку є кожен з власників за належну їй частку.

Наприклад: Власниками житлового будинку площею 300 кв. метрів, прибудови до житлового будинку площею 200 кв. метрів і котеджу площею 500 кв. метрів є чоловік і дружина. Однак, в натурі виділено, що чоловік володіє житловим будинком і прибудовою до нього, а дружині належить котедж.

У цьому випадку чоловік сплатить податку на нерухомість за 50 кв. метрів.

Розрахунок: 300 кв. метрів - 250 кв. метрів = 50 кв. метрів.

200 кв. метрів - 370 кв. метрів = 0 кв. метрів (прибудова до житлового будинку, за визначенням є "різним видом об’єктів житлової нерухомості», і дає право на пільгу в 370 кв. метрів).

Дружині доведеться сплатити за більшу кількість квадратних метрів:

500 кв. метрів - 370 кв. метрів = 130 кв. метрів (котедж також відноситься до поняття "різні види об'єктів житлової нерухомості").

Тут очевидною є несправедливість законодавця: при наявності у власності однакової кількості житлової нерухомості кожен з власників поповнить бюджет на різні суми.

Далі ми розглянемо ставки податку та впевнімося, що виправивши помилки і недоліки попередньої редакції статті 265 Податкового кодексу, законотворці наробили нових і серйозних в новій.

Ставки податку встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради у відсотках до розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування.

Довідково: мінімальна заробітна плата станом на 01.01.2013р. складала 1147 грн. Відповідно, 1% від неї - 11,47 грн. 2,7 % - 30,97 грн.

Згідно нової редакції ст.265 Податкового кодексу ставки податку визначаються окремо для фізичних та юридичних осіб, в залежності від того чим є об’єкт житлової нерухомості.

І тут особливу увагу слід вернути на першу невідповідність: пільга по сплаті податку на нерухомість надається на сумарну кількість квадратних метрів, а податок визначається для квартир и житлових будинків, в залежності від площі квартир та житлових будинків, незалежно від їх кількості, а для «різних видів об'єктів житлової нерухомості» - в залежності від сумарної житлової площі!

До чого це призведе на практиці?

Розглянемо приклад: Ви - власник двох квартир, одна площею 200 кв. метрів, друга - 300 кв. метрів. Враховуючи пільгу, Ви повинні сплатити податок за 380 кв. метрів. Розрахунок: 200 кв. метрів + 300 кв. метрів - 120 кв. метрів (пільгові).

Однак яку ставку податку використати? Адже для квартири площею до 240 кв. метрів - вона становить умовно 0,5% (встановлюється рішенням міської чи сільської ради), а для квартири площею більше 240 кв. метрів - 2,7%.

Як розділити 380 кв. метрів за які Вам треба сплатити, правильно? В пропорції до площі кожної квартири? Вирахувати податок за 240 кв. метрів по ставці 0,5%, а за решту по ставці 2,7%? Чи заплатити всю суму по ставці 2,7%?

На жаль, відповіді на вказані питання Податковий кодекс не має.

Наступна несправедливість: Чому юридичні особи не повинні сплачувати податок на нерухоме майно, яке підпадає під визначення «різні види об’єктів житлової нерухомості?» Це випадковий недогляд законотворців чи «зелений коридор» для ухилення від сплати податків? Чому за житловий котедж, що належить фізичній особі вона повинна сплачувати податок, а поруч існуючий житловий котедж, що належить юридичній особі - не оподатковується? Чи не стане вказане «вікно» в Податковому кодексі причиною повального переведення житлових приміщень у власність юридичних осіб?

Третій недолік: зміни до Податкового кодексу були прийняті 4 липня 2013 року. І ці зміни вимагають від відповідних контролюючих органів до 1 липня 2013 року надіслати власникам житлової нерухомості повідомлення за місцем їх проживання (реєстрації) про звірку кількості об'єктів житлової нерухомості, що перебувають у їх власності, та розмірів житлової площі таких об'єктів.

Цікаво чи хтось із тих, хто читає зараз цю статтю та має у власності нерухомість, отримав таке повідомлення у зазначений термін? Адже на нього слід обов’язково відповісти до 31.12 2013р.

На жаль, існуючі законотворчі казуси, недоліки та невідповідності в новій редакції Податкового кодексу щодо податку на нерухоме майно відмінне від земельної ділянки, в черговий раз доводять недосконалість побудови системи функціонування нашої держави та її направленість на «викачування» коштів з населення.

Підсумовуючи сказане вище, не можу втриматись від цитати однієї давньокитайської мудрості: «Чим більше законів та указів, тим бідніша держава».

Повна версія статті "Зміни в податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки", pdf