Аренда госимущества. Когда и как проводить оценку недвижимости. Статья Наталии Саловой, журнал Налоговая Правда
11 сентября 2013 г.
Процедура оценки целостного имущественного комплекса, который предоставляют в аренду, - достаточно сложная и требует не только значительных материальных затрат, но и времени.
И в этом процессе важно все: кто оценивает имущество, насколько качественно и своевременно проведен аудит, насколько быстро государственные органы будут утверждать основные документы и принимать решения. И на каждом из перечисленных этапов участие арендатора должна быть активной и весомой.
На языке оригинала.
Напевне, запитавши у будь-кого: «Що таке «нерухомість»?», ми однозначно почуємо у відповідь: «Це земля, будинки.» Відповідь правильна, але не повна.
Чинне законодавство містить дещо ширше визначення поняття «нерухомості» або «нерухомого майна». Дійсно, до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Крім того, режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. (ст.181 Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. №435-ІV (далі - Цивільний кодекс)). Тобто, навіть рухомі речі, ті, які можна вільно переміщати в просторі, можуть бути визнані нерухомістю.
І підприємство як цілісний майновий комплекс (далі - ЦМК) є нерухомістю. Права на земельну ділянку та інші об'єкти нерухомого майна, які входять до складу ЦМК, підлягають державній реєстрації в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно. (ст.191 Цивільного кодексу).
Визначення поняття «цілісний майновий комплекс», наведене в Наказі Фонду державного майна "Про порядок віднесення майна до такого, що включається до складу цілісного майнового комплексу державного підприємства" від 29.12.2010р. №1954, а саме: ЦМК - це об'єкт, сукупність активів якого забезпечує провадження окремої діяльності, що визначає загальнодержавне значення підприємства, на постійній і регулярній основі. Тобто, якщо наприклад, до складу ЦМК входять матеріали, незавершене будівництво, то вони також можуть бути визнані нерухомістю у складі ЦМК.
Необхідно відмітити, що законодавчі підстави та алгоритм проведення оцінки нерухомості, не є такими, що постійно змінюються. На диво, досить значний проміжок часу, революційних законодавчих змін в даному напрямку не відбувалось.
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001р. №2658-ІІІ (далі - Закон про оцінку) - один з документів, що містить перелік випадків у яких проведення оцінки нерухомості є обов’язковим. Перелік досить значний:
створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;
реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна);
виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);
визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;
приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом;
повернення цього майна на підставі рішення суду;
переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;
оподаткування майна згідно з законом.
у випадках застави державного та комунального майна;
відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу або у разі продажу одному покупцю;
оренди, обміну, страхування державного майна та майна, що є у комунальній власності.
Як бачимо, оцінка нерухомості обов’язкова, перш за все, при здійсненні господарських операцій з державним чи комунальним майном, рідше використовується для цілей бухгалтерського обліку або з метою оподаткування.
В залежності від ситуації, що склалась, проводити оцінку вартості нерухомості мають право:
суб’єкти оціночної діяльності, що діють на підставі норм Закону про оцінку;
органи державної влади;
органи місцевого самоврядування;
судові експерти, у відповідності до Закону України «Про судову експертизу» від 25.02.1994р. №4038-ХІІ.
В цій статті ми розглянемо лише процедуру оцінки ЦМК та іншої нерухомості (будівель, споруд, приміщень) при укладанні договорів оренди державного і комунального майна.
Повна версія статті Оцінка нерухомості: коли і як проводити, новації законодавства,pdf,Податкова Правда