Эксклюзив

К списку

Обложение НДС операций по компенсации арендатором недвижимого имущества стоимости расходов на коммунальные услуги

4 июля 2016 г.

Обложение НДС операций по компенсации арендатором недвижимого имущества стоимости расходов на коммунальные услуги На языке оригинала.

ДФС України у листі від 19.04.2016р. №8815/6/99-99-19-03-02-15 надало на питання оподаткування ПДВ операцій з компенсації орендарем нерухомого майна вартості витрат на комунальні послуги та енергоносії надало наступну відповідь:

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004р. №1875-IV (далі - Закон № 1875) житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Згідно ст.10 Закону №1875, а також на підставі Закону України «Про державне регулювання у сфері комунальних послуг» від 09.07.2010р. №2479-VI певні види господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг підлягають ліцензуванню відповідно до закону.

Правилами користування електричною енергією, затвердженими постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України від 31.07.1996р. №28, передбачено, що продавати електричну енергію споживачам (або субспоживачам) має право тільки постачальник (суб'єкт господарювання), який отримав ліцензію Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України на здійснення підприємницької діяльності з постачання електричної енергії.

Основний споживач має право лише передавати електричну енергію субспоживачам своїми технологічними електричними мережами за умови дотримання правил та враховуючи певні обмеження.

Статтями 284 та 286 Господарського кодексу України визначено, що істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата, яка є фіксованим платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до п.185.1 ст.185 Податкового кодексу України №2755 від 02.12.2010р. (далі - ПКУ) об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст.186 ПКУ.

При цьому постачання послуг - будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (пп.14.1.185 п.14.1 ст.14 ПКУ).

Згідно з п.188.1 ст.181 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю - бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку.

Пунктом 198.5 ст.198 ПКУ визначено, що платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п.189.1 ст.189 ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі - ЄРПН) в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі, якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, за якими не здійснюється нарахування ПДВ (крім випадків проведення операцій, передбачених пп.196.1.7 п.196.1 ст.196, пп.197.1.28 п.197.1 та п.197.11 ст.197 ПКУ).

Враховуючи зазначене, операція з отримання орендарем від орендодавця компенсації витрат за спожиті орендарем комунальні послуги та електричну енергію не є об’єктом оподаткування ПДВ, оскільки орендодавець не здійснює операцій з постачання орендарю комунальних послуг та електричної енергії, вартість спожитих орендарями комунальних послуг та електричної енергії відшкодовується орендарю окремо та не включається орендарем до складу орендної плати. Суми таких коштів оплачуються орендарем у вигляді відшкодування орендодавцю вартості спожитих комунальних послуг та електричної енергії та не включаються орендодавцем до бази оподаткування ПДВ. Податкові зобов’язання з ПДВ на такі операції не нараховуються.

При цьому відповідно до п.198.5 ст.198 ПКУ на вартість спожитих орендарями комунальних послуг та електричної енергії орендодавець зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ, виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п.189.1 ст.189 ПКУ, скласти та зареєструвати в ЄРПН зведену податкову накладну за такою операцією, якщо орендодавець формував податковий кредит по таких комунальних послугах та електричній енергії.

Таким чином, ДФС України вважає, що операція з відшкодування вартості спожитих орендарем комунальних послуг не є поставкою, чим суттєво змінює підхід до оподаткування ПДВ таких операцій.

Такий підхід суперечить попереднім консультаціям податкової, зокрема, ДПІ у Дніпровському районі ГУ ДФС у м. Києві у березні 2016 року пояснило, що кошти, що надійшли орендодавцю, який не є бюджетною установою, у вигляді компенсації комунальних послуг від орендаря, включаються до бази оподаткування ПДВ та підлягають оподаткуванню на загальних підставах за основною ставкою.

Висновок сформований на підставі положень пп.188.1 ст.188 ПКУ, згідно якого база оподаткування ПДВ операцій з постачання товарів та послуг визначається на основі їх договірної вартості. При цьому до складу договірної вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів та послуг.

Ми також поділяємо такий підхід, і вважаємо, що кошти, які надійшли від орендаря орендодавцю (який не є бюджетною установою) у вигляді компенсації комунальних послуг, які є складовою витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, включаються до бази оподаткування ПДВ та підлягають оподаткуванню на загальних підставах за основною ставкою 20%.

Крім того, надана податкова консультація ДФС України у листі від 19.04.2016р. №8815/6/99-99-19-03-02-15 не є узагальнюючою, і має лише індивідуальний характер, тобто може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію. Рекомендуємо в подальшому аналізувати думку податкової з цього питання та наразі не змінювати чинного порядку оподаткування таких операцій.